住宅ローン借り換えシミュレーター

一般的に「残高1,000万円以上・残存期間10年以上・金利差0.5%以上（1%以上で効果大）」の場合に借り換えメリットが出やすいとされています。ただし手数料・諸費用もかかるため、このシミュレーターで損益分岐点を確認してから判断することをおすすめします。金利差が0.3%未満の場合は諸費用を回収できないケースも多いため慎重に検討しましょう。

主な費用は①現在のローンの繰上返済手数料（変動金利は無料〜数千円、固定金利は残高・金利によって数万〜数十万円）、②新しいローンの事務手数料（借入額の2.2%または定額3〜11万円）、③登記費用・司法書士報酬（5〜15万円）、④印紙代（約2万円）、⑤保証料（0円〜数十万円、保証料型ローンの場合）です。合計で50〜100万円程度が一般的な目安です。

借り換え費用（諸費用総額）を毎月の節約額で割った月数が損益分岐点です。例えば諸費用60万円で月3万円節約できる場合、20ヶ月（約1年8ヶ月）で元が取れます。損益分岐点を過ぎた後の節約額が実質的な借り換えメリットになります。残存期間が損益分岐点より短い場合は借り換えの実質メリットはマイナスになります。

金利上昇リスクをヘッジしたい場合は有効ですが、現状の変動金利が固定金利より低いことが多いため、純粋に月額・総額コストで比較すると固定への借り換えは不利なケースもあります。「安心感＞コスト」を優先するか、「コスト最小化」を優先するかによって判断が変わります。このシミュレーターで両シナリオの数字を比較してみてください。

残高3,000万円・残存期間20年の場合、金利が0.5%下がると月々約7,000〜8,500円の節約となり、20年間の総節約額は約170〜200万円が目安です（元の金利水準によって異なります）。諸費用60〜80万円を差し引いても100万円以上の実質節約になるケースも多いです。金利差が大きいほど節約効果は比例して大きくなります。

借り換え時に返済期間を延長することも可能です（最長35年まで、ただし完済時年齢制限あり）。期間を延ばすと月々の返済額はさらに減りますが、総支払利息は増えます。このシミュレーターでは同じ残存期間での比較をしていますが、期間変更の場合は「住宅ローンシミュレーター」で別途試算してみてください。