🏡 不動産売却益・譲渡所得税シミュレーター

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかります。譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用で計算され、保有期間5年以下は短期譲渡所得（39.63%）、5年超は長期譲渡所得（20.315%）が適用されます。ただし居住用財産（マイホーム）の場合は最大3,000万円の特別控除が使え、多くのケースで税金がゼロまたは大幅に軽減されます。

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。適用条件は①自分が住んでいた家であること②住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること③前年・前々年に同特例を使っていないこと④売り手と買い手が親族等でないこと、などです。3,000万円控除によって多くの一般的なマイホーム売却は非課税になります。投資用不動産・別荘・セカンドハウスには適用できません。

売却した年の1月1日時点での保有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」（税率39.63%）、5年超なら「長期譲渡所得」（税率20.315%）が適用されます。例えば2019年に購入した不動産を2026年に売却する場合、2026年1月1日時点での保有期間は約7年なので長期に該当します。短期と長期では税率が約2倍違うため、売却タイミングを1月1日前後でコントロールするだけで節税になることがあります。

居住用財産を10年超所有して売却した場合、「居住用財産の長期譲渡所得の軽減税率の特例」により、課税譲渡所得6,000万円以下の部分について税率が14.21%（所得税10.21%＋住民税4%）に軽減されます。6,000万円超の部分は通常の長期税率20.315%が適用されます。3,000万円特別控除と併用可能なため、10年超居住のマイホーム売却では最大限の税軽減が可能です。

取得費（購入当時の価格＋諸費用）が不明な場合は「概算取得費」として売却価格の5%を使用できます。例えば2,000万円で売却した場合、概算取得費は100万円になります。実際の取得費が判明している場合は必ず実際の金額を使うべきです（概算取得費は不利になることが多い）。取得費には購入代金のほか、仲介手数料・登記費用・リフォーム費用（資本的支出）・建物の減価償却後の金額などが含まれます。

譲渡費用とは不動産売却のために直接かかった費用です。主なものは①不動産会社への仲介手数料（売却価格×3%＋6万円＋消費税が上限）②売買契約書の印紙税③測量費④建物の取壊し費用⑤立退料などです。これらを正確に計上することで譲渡所得が減り、節税につながります。なお修繕費・管理費・固定資産税などは含まれません。

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日が確定申告の期間です。3,000万円特別控除や10年超軽減税率などの特例を受けるには確定申告が必要です（税金が0円でも申告必須）。なお損失が出た場合でも「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の特例を使える場合があるため、損失の年も申告を検討しましょう。

住宅ローンの残高の有無に関わらず、3,000万円特別控除は利用できます。ただし、住宅ローン控除（年末残高の0.7%還付）と3,000万円特別控除は同じ年に両方使うことはできません。買い替えの場合は「特定居住用財産の買換え特例」との選択になることもあります。売却益が大きいか小さいかによって最適な特例が変わるため、税理士への相談もおすすめです。

投資用マンション（居住用ではない）の場合、3,000万円特別控除が適用されないため、譲渡所得がそのまま課税対象になります。例えば2,000万円で購入し3,000万円で売却した場合（保有5年超）、仲介手数料等を除いた約900〜950万円の譲渡所得に20.315%の税率がかかり、約183〜193万円の税金が発生します。また建物部分は毎年減価償却することで取得費が下がる（≒課税所得が増える）点も注意が必要です。