不動産投資 利回り計算

表面利回り（グロス利回り）は「年間家賃収入（満室時）÷ 物件価格 × 100%」で計算するシンプルな利回りです。空室・管理費・修繕費などの経費や購入時の諸費用を考慮しないため、実際の収益性より高く見えます。実質利回り（ネット利回り）は経費と空室を差し引いた純収益（NOI）÷ 総取得費用で計算するため、実際の投資効率をより正確に反映します。不動産投資では必ず実質利回りも確認しましょう。

一般的な目安は東京都心の区分マンションで2〜4%（実質）、首都圏郊外・地方政令市の一棟アパートで5〜8%（実質）程度です。ただし利回りが高い物件は築年数が古い・空室リスクが高い・流動性が低いなどのリスクも高い傾向があります。利回りだけでなく、立地・築年数・管理状況・修繕履歴も総合的に評価することが重要です。一般的に「実質利回り5%以上」が不動産投資の最低ラインとして言われることが多いですが、市場環境や物件の状態によって異なります。

全国平均の賃貸住宅空室率は約20%程度（総務省「住宅・土地統計調査」）ですが、都市部・人気エリアでは5〜10%、地方部では30〜40%になることもあります。実質利回りの計算では、地域の実態に合わせた空室率を設定することが重要です。購入時は楽観的な数字（空室率0〜5%）だけで試算せず、平均ケース（10〜15%）と最悪ケース（25〜30%）でも黒字になるかを確認しましょう。

不動産購入時の諸費用は物件価格の約5〜8%が目安です。主な内訳は①仲介手数料（物件価格×3%+6万円+消費税、上限）②登記費用（司法書士報酬+登録免許税）③不動産取得税（固定資産税評価額×4%、住宅の場合軽減あり）④住宅ローン諸費用（融資手数料・保証料など）⑤火災・地震保険料（1年分）です。諸費用を含めた実際の投資総額で実質利回りを計算することが重要で、このシミュレーターでは「物件価格 + 購入諸費用」を分母として実質利回りを算出しています。

主な年間経費は①管理委託費（家賃収入の5〜10%）②管理費・修繕積立金（区分マンションの場合、月1〜3万円程度）③固定資産税・都市計画税（課税標準額×最大1.7%）④火災・地震保険料（年間5万円〜）⑤修繕費積立（築年数に応じて年間5〜10万円程度）⑥空室期間の機会損失です。ローンを利用する場合はローン返済額もキャッシュフローから差し引く必要があります。このシミュレーターのNOIはローン返済前の数字です。

NOI（Net Operating Income・純営業収益）は「有効家賃収入（空室考慮後）− 年間運営経費（管理費・修繕費・固定資産税等）」で計算される収益指標です。ローン返済・減価償却・所得税などの影響を除いた、物件そのものの収益力を表します。NOI利回り（= NOI ÷ 総取得費用）は、融資条件に関わらず物件の純粋な投資効率を比較できるため、不動産投資の評価指標として広く使われます。

このシミュレーターではNOI利回り（ローン返済前）を計算しています。ローンを利用する場合は、年間ローン返済額をNOIから差し引くと「税前キャッシュフロー（BTCF）」が求まります。例：NOI120万円 − ローン年間返済額90万円 = 年間キャッシュフロー30万円。住宅ローンシミュレーターで月々の返済額を確認し、年12倍した金額をNOIと比較することで、実際のキャッシュフローを把握できます。

固定資産税は「固定資産税評価額 × 税率（標準1.4%）」、都市計画税は「固定資産税評価額 × 最大0.3%」で計算されます。固定資産税評価額は一般的に時価の70%程度です。例えば時価3,000万円の物件では固定資産税評価額が約2,100万円、固定資産税は約29万円/年、都市計画税は約6万円/年が目安です。固定資産税シミュレーターで詳しく試算できます。